1. Đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là nghĩa vụ bắt buộc của người sử dụng đất. Đăng ký đất đai bao gồm hai trường hợp.
– Đăng ký lần đầu: Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 95 Luật đất đai 2013.
– Đăng ký biến động: Được thực hiện trong các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 95 Luật đất đai năm 2013.
2. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
3. Ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có các ý nghĩa sau đây:
Thứ nhất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một bảo đảm quan trọng của nhà nước cho người sử dụng đất.
Thứ hai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyền chung của người sử dụng đất.
Thứ ba, loại giấy tờ này là điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền và lợi ích của mình theo quy định của pháp luật.
Thứ tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất bồi thường thiệt hai về đất và tài sản khi nhà nước thu hồi đất.
Thứ năm, là cơ sở pháp lý phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Thứ sáu, là một trong những cơ sở để nhà nước thực hiện công tác quản lý đất đai.
4. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Các nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy địnhtại Điều 98 Luật đất đai 2013.
5. Các nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Các nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 99 Luật đất đai 2013.
6. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất
6.1. Các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải trả tiền sử dụng đất
6.1.1. Trường hợp có giấy tờ về đất
– Trường hợp 1: Người sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
– Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ hợp lệ mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp.
6.1.2. Trường hợp không có giấy tờ về đất
– Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
– Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác gắn với đất trước ngày 15/10/1993.
+ Trường hợp có nhà ở, diện tích trong hạn mức công nhận đất ở không phải nộp tiền sử dụng đất. Phần vượt quá hạn mức công nhận đất ở phải nộp 50%tiền sử dụng đất tính theo giá đất cụ thể.
+ Trường hợp có công trình xây dựng mà không phải là nhà ở thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và không phải nộp tiền.
– Trường hợp 3: Đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 15/10/1993 mà người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất.
– Trường hợp 4: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở do được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 và đã nộp tiền sử dụng đất theo đúng mức thu do pháp luật đất đai năm 1993 quy định.
6.2. Các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất
– Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án,văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếunại về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành nhưng chưa thức hiện nghĩa vụ tài chính.
– Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và chư thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.
– Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở do được giao không đúng thẩm quyền và đã nộp tiền sử dụng đất nhưng thấp hơn mức thu do pháp luật đất đai năm 1993 quy định thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ phần trăm diện tích đã hoàn thành, phần diện tích còn lại phải nộp tiền theo chính sách và giá đất tại thời điểm nhà nước công nhận.
– Trường hợp 4: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 15/10/1993 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì phần diện tích trong hạn mức đất ở được giao phải nộp 40%theo giá đất ở căn cứ theo bảng giá đất, phần diện tích ngoài hạn mức phải nộp 100%tính theo giá đất cụ thể. Nếu sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì thu 50% tính theo bảng giá đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở, đối với diện tích ngoài hạn mức giao đất ở thì thu 100% tính theo giá đất cụ thể.
– Trường hợp 5: Hộ gia đinh, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004, mức thu đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở là 50% tính theo bảng giá đất, diện tích ngoài hạn mức thu 100%tính theo giá đất cụ thể. Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng nhưng không phải là nhà ở thì thu 50% tính theo giá đất cụ thể.
Nếu sử dụng đất có nhà ở tại thời điểm sử dụng đã có vi phạm, thì phần diện tích trong hạn mức giao đất ở thu 100% tính theo bảng giá đất, phần ngoài hạn mức thu 100% tình theo giá đất cụ thể. Nếu đất đó có công trình xây dựng nhưng không phải là nhà ở nếu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì phải nộp 100% tính theo giá đất cụ thể.
– Trường hợp 6: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc do lấn chiếm, đất được giao, cho thuê không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2004 đến ngày 01/7/2014, nay phù hợp với quy hoạch, nếu được cấp giấy chứng nhận thì phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu là 100% tính theo giá đất cụ thể.
7. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất
Xem: Điều 102 Luật Đất đai 2013, Điều 25 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
8. Một số trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cụ thể
Xem Điều 25, 26, 27, 28, 29, 30 và Điều 36 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
9. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tài sản gắn liền với đất
Xem Điều 104 Luật Đất đai năm 2013.
10. Các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Xem Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
11. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Xem Điều 105 Luật Đất đai năm 2013.
12. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Xem từ Điều 70 đến Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.